Spese Condominiali

In tema di ripartizione delle spese condomino la normativa di riferimento è rappresentata dagli articoli 1123, 1224, 1125 e 1126 del codice civile.
Questi articoli fissano le regole generali per la ripartizione spese condominiali. In linea generale prevalgono sempre sulla volontà privata, salvo casi particolari in cui ricorre la possibilità di una deroga convenzionale.

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La ripartizione delle spese condominiali in generale

Le regole sulla ripartizione derivano dal principio generale sancito dall’art. 1118 del codice civile. Ciascun partecipante al condominio deve concorrere al pagamento delle spese. Tutto ciò al fine di garantire il godimento e la conservazione della cosa comune. La concorrenza alla spese del condominio avviene in ragione della cosa comune. Ogni condomino non può sottrarsi da tale obbligo.

L’art. 1223 del codice civile è la norma base in ordine alla ripartizione delle spese del condominio.
Questo articolo segna i criteri per la suddivisione delle spese condominiali. Diversamente, le previsioni di cui agli articoli C.C. 1124, 1125 e 1126 ne costituiscono applicazioni specifiche. A seguito della riforma sulla disciplina condominiale il legislatore ha lasciato quasi inalterati i criteri di ripartizione dei costi. Le modifiche si sono sostanzialmente concentrate solo sull’art. 1124.

Il termine di “spesa condominiale” che viene impiegato dal legislatore è spesso diversificato. A volte viene utilizzata l’espressione “spese per la conservazione”. Altre quella di “spesa per il godimento”. Non manca il riferimento alle spese per la manutenzione oppure alle spese per riparazione. Comunque venga impiegato il termine di spesa e al di là della terminologia, ciò che rilevano, sono i principi a base della fattispecie. Il primo di tali principi è l’utilità comune ed il secondo è l’interesse nella gestione condominiale. Tutto ciò a prescindere che una spesa attenga alla manutenzione, al godimento e così via.

Sui condomini grava quindi un obbligo di natura reale. Essi devono concorrere alle spese necessarie per le parti ed i servizi comuni. In altri termini, il dovere di contribuzione alle spese sorge proprio dalla situazione di comproprietà. Sarà l’intestazione formale della proprietà il criterio per risalire al condomino tenuto al pagamento dei costi per la gestione e conservazione della cosa comune.

Articolo 1123 C.C. divisione costi condominio: millesimi, uso e gruppo ristretto

Art. 1123 del codice civile, comma 1

Con la disposizione di cui all’art. 1123 viene sancito che le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta. Le spese per la conservazione e per il godimento vanno suddivise in base ai millesimi generali di proprietà. Tale criterio è prevalente rispetto a quelli previsti dai commi 2 e 3 dell’art. 1123 C.C.

L’art. 1123 codice civile, comma 2

Qualora si tratti di cose destinate a servire ciascun condomino in maniera differenziata, le spese vanno ripartite alla quantità di uso oggettivo che ciascuno può farne. Poiché la norma non specifica la misura della quota di ripartizione, questa verrà stabilita son apposita assemblea.

Art. 1123 C.C., comma 3

Nel caso in cui l’edificio disponga di più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti che servono soltanto una parte dell’intero fabbricato, le spese restano a carico di coloro che ne traggono utilità. Gli oneri verranno suddivisi fra il gruppo ristretto, così come previsto dai commi 1 o 2, ovvero per millesimi oppure in base all’uso.

I tre criteri di ripartizione della spesa del condominio

L’art 1123 del codice civile segna quindi tre criteri gerarchici di ripartizione. Millesimi, uso e gruppo ristretto. Questi criteri hanno natura legale e prevalgono sulla volontà privata. Solo con il consenso di tutti gli aventi diritto si può derogare a tali criteri legali. L’obbligo di concorrere alle spese racchiuso nell’art. 1123, gravante su ciascun condomino, riguarda tanto le spese di ordinaria manutenzione, che quelle di straordinaria manutenzione. Pertanto, l’art. 1123 si riferisce a tutte le spese ricadenti sulle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

Art. 1124 C.C. ripartizione spese condominio di scale e ascensore

Con l’art. 1224 si stabiliscono le regole di ripartizione delle spese scale e ascensore in maniera specifica. Questo articolo va inteso come una sorta di specificazione, ovvero di eccezione, a quanto previsto dall’art. 1123. A seguito dell’avvenuta riforma il legislatore ha equiparato il criterio di ripartizione di spese che riguardano scale e ascensori. Entrambi vengono mantenuti e sostituiti dai condomini a cui servono. La spesa viene ripartita per metà in base al valore delle unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione al piano.

La specificazione del termine piano nella ripartizione delle spese

La norma di cui all’art. 1124 C.C. definisce il concetto di piano. A tal fine, per la ripartizione delle spese di scale e ascensori secondo il valore, si considerano piani:

• le cantine
• i palchi
• le camere a tetto
• le soffitte e i lastrici, salvo che non siano di proprietà comune.

In buona sostanza l’art. 1124 affianca al principio della proporzionalità quello dell’altezza del piano rispetto al suolo. Inoltre, la formulazione dell’art 1124 richiama chiaramente il comma 2 dell’art.1123, nella parte in cui stabilisce che:

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.

La ripartizione delle spese fra i proprietari di piani diversi

Secondo le previsioni di cui all’art.1124 la spesa subisce una divisione per metà. Per la prima metà si tiene conto del valore del singolo piano, o porzione di esso, che si servono delle scale. La ripartizione della seconda metà avviene in ragione all’altezza del piano del suolo, in via proporzionale.

In via del tutto analogica, stesse regole valgono per le spese afferenti la ricostruzione e la manutenzione dell’ascensore. Come noto, l’ascensore svolge le medesime funzioni delle scale.

Articolo 1125 C.C. ripartizione spese solai, soffitti e volte

La ripartizione delle spese condominiali che riguardano le volte, i soffitti e i solai sono regolate dall’art. 1125 del codice civile. Tali spese vengono ripartite in parti uguali fra i condomini di piani sovrastanti l’uno con l’altro. Tuttavia, restano a carico del condomino del piano superiore i costi per la pavimentazione. Il condomino del piano inferiore sopporterà invece i costi per l’intonaco, la tinta ed il soffitto.

Il legislatore si riferisce ai soffitti, volte e solai per identificare rispettivamente la copertura del condominio e la base della pavimentazione dell’appartamento sovrastante. Si tratta di parti destinate all’utilità comune destinate a servire i condomini fra i due piani. Ciascuno risponde per la propria proiezione.

Articolo 1126 C.C. divisione spesa condominiale del lastrico solare

La ripartizione delle spese che riguardano il lastrico solare sono contemplate nell’art.1126 C.C.. Il lastrico solare non è soltanto di proprietà comune ma è anche utilizzato in modo comune e tutti i proprietari sono tenuti a contribuire ai costi per la sua manutenzione e riparazione a norma dell’ art 1123 comma 1.

Le spese del lastrico solare in caso di uso esclusivo

Non è infrequente che l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i proprietari. Nell’ipotesi in cui l’uso del lastrico, o parte di esso, non sia comune fra tutti i condomini la ripartizione segue le regole specifiche dell’art.1126. La norma distingue coloro che beneficiano del lastrico solo copertura da chi ha un uso esclusivo, equilibrando le distinte posizioni.

In considerazione dell’ampiezza del beneficio che può dare il lastrico solare, le spese di riparazione e ristrutturazione del lastrico gravano per un terzo fra coloro che hanno uso esclusivo. Due terzi della quota gravano su tutti i condomini e fra coloro che hanno uso esclusivo, anche in parte, in proporzione al valore del piano o porzione di esso.

L’ipotesi dei due terzi ricorre quindi quando un condomino oltre ad avere l’uso esclusivo del lastrico solare abbia anche la proprietà di una unità immobiliare sottostante. Sopporterà un terzo per essere utilizzatore esclusivo e due terzi in base al principio dei millesimi.

Art. 1126 del codice civile: Ripartizione spese della terrazza

Anche la terrazza segue la disciplina del lastrico solare, in quanto assolve alla stessa funzione del lastrico. A prescindere che sia di proprietà o in godimento esclusivo, la ripartizione delle spese condominiali di riparazione e di ristrutturazione della terrazza vengono regolamentate a norma dell’art. 1126 del codice civile. Secondo le previsioni di cui all’art. 1126 tutti sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione della terrazza assieme ai proprietari che vantano uso esclusivo o con i condomini sovrastanti.

Ripartizione delle spese in caso di infiltrazioni della terrazza

Qualora un condomino subisca danni da infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante, in stato di deterioramento per mancata manutenzione, sono a carico di tutti i condomini, in quanto tenuti alla sua manutenzione. I criteri di ripartizione della spesa seguono le regole di cui all’art. 1126 del codice civile.

Ripartizione delle spese di muri maestri e facciate

Muri maestri e facciate ripartizione secondo millesimi

Tuttavia, il regolamento condominiale può prevedere che le spese condominiali di muri maestri e facciate vengono suddivise a norma dell’art. 1123, comma 1, ovvero in base ai millesimi di proprietà. La regola trova applicazione anche qualora le singole proprietà non confinano o non si servono dei muri, come accade per i locali sotterranei.

Spese condominiali frontalini

Le spese per la riparazione dei frontalini restano a carico dei condomini in base ai millesimi di proprietà. I frontalini, infatti, ricadono fra le parti comuni e concorrono al decoro architettonico dell’edificio nel suo complesso.

Divisione dei costi per l’illuminazione del giardino

La suddivisione delle spese di illuminazione del giardino comune avviene a norma dell’art. 1123 comma 1, ovvero in base alle quote di millesimi. Il giardino concorre ad aumentare il pregio architettonico dell’intero edificio e le opere ricadenti sulla manutenzione della luce servono anche alla sicurezza dell’intero stabile.

Spese del giardino di proprietà esclusiva

Qualora il giardino fosse destinato a servire una proprietà specifica, quale pertinenza di una unità immobiliare a piano terra o rialzato, le spese spettano al singolo proprietario che ne ha uso esclusivo. Conseguentemente egli provvederà, in via equitativa, alle ulteriori spese, di cura e custodia, che giovano alla cura e al mantenimento del giardino ad uso esclusivo.

Spesa condominiale per i portici

La suddivisione delle spese che concernono la manutenzione, la riparazione e l’illuminazione dei portici restano a carico dei condomini secondo le previsioni di cui all’art.1123 comma 1. In caso di più portici destinati a servire l’accesso a determinate scale o zone di fabbricato, le spese seguono le regole di cui all’art.1123 comma 3, ovvero secondo i millesimi e fra il gruppo che ne trae utilità.

Spese per condutture e tubazioni

Per le spese di installazione, sostituzione, riparazione e danni cagionati da tubazioni e conduttore rileva il criterio dei millesimi di proprietà. Qualora si tratti di tubazioni e condutture destinate a servire solo un gruppo di condomini, la quota è ripartita fra gli utilizzatori, secondo i millesimi (art.1123, comma 3).

Casellario postale

L’installazione e la manutenzione delle cassette postali comportano spese per tutti i condomini, con riparto dei costi in quote uguali. Pertanto, non trovano applicazione i criteri previsti dall’art 1123, in quanto non è possibile stabilire l’uso più o meno intensivo di una cassetta postale.

Spese condominiali cancello di ingresso

Le spese che riguardano il cancello di ingresso sono a carico dei condomini secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Nelle spese che riguardano il cancello si includono anche quelle di automatizzazione o l’installazione di sistemi con telecomando.

Fonte: https://www.geometraantoniomassari.it/ripartizione-spese-condominiali/#:~:text=Art.,-1123%20del%20codice&text=1123%20viene%20sancito%20che%20le,ai%20millesimi%20generali%20di%20propriet%C3%A0.