La totale assenza di requisiti per l’esercizio della professione non aiuta. Sebbene non sia questa la preoccupazione principale cui fare fronte è anche questo un elemento che deve essere valutato ai fini della scelta.
Quando ci si rivolge ad un avvocato, ad un medico, quali sono le credenziali che ci fanno preferire un professionista ad un altro?
Fondamentale si tratta di professioni dove, più della pubblicità comunemente intesa, contano altri fattori come la fiducia e quindi l’affidamento che possiamo ritenere di fare su quella persona. Il così detto passaparola, dunque, è un elemento importante seppure, anche questo, non fondamentale.
Il ginepraio di caratteristiche da prendere in considerazione per scegliere un amministratore è tanto vasto che sfugge ad una catalogazione sistematica. Nonostante ciò gli elementi principali da tenere in considerazione per operare un buona scelta esistono comunque e possono essere così sintetizzati:
1) Competenza;
2) Professionalità;
3) Periodo di presenza sul mercato;
4) Titoli di studio e preparazione teorica qualora la giovane età porti naturalmente ad un minor lasso di tempo di esercizio della professione;
5) Costo dei servizi offerti;
6) Reputazione generale del professionista. Chiedere referenze ai condomini e ai fornitori;
7) Preferire un Amministratore che abbia partecipato a corsi di formazione e seminari di aggiornamento professionale. Ricordiamo che tutt’oggi sia il corso che l'iscrizione a una Associazione di categoria non sono obbligatori.
8) Farsi elencare il numero degli stabili gestiti in modo da ottenere informazioni circa il suo corretto operato. A volte basta una telefonata cordiale per sapere vita e miracoli. Gli amministratori con relazioni privilegiate con alcune ditte, di solito non accettano preventivi lavori portati dai condomini e tentano di imporre la loro volontà nelle assemblee di condominio per le decisioni importanti.
9) Evitare di cadere in mani inesperte. (Per valutarne la professionalità, meglio chiedere informazioni basilari sulla natura giuridica di un Condominio, ripartizione spese, parti comuni, etc.).
10) Assicurasi che non tolleri ritardi nei pagamenti delle rate spese condominiali e che gestisca un conto corrente intestato al condominio offrendo un rendiconto chiaro e trasparente.
11) Evitare di risparmiare sull'onorario dell'amministratore e di rivolgersi a coloro che si offrono per un compenso basso: un giusto riconoscimento si attesta sui 7,00 - 9,00 euro mensili ad unità immobiliare.
Questa è una massima di esperienza verificabile da ciascuno su internet o nella propria città.
12) Aggiornamento continuo. Un bravo amministratore deve seguire il mutare delle leggi e della giurisprudenza. A tale scopo deve aggiornarsi ogni anno.
13) Visitare lo studio dell’amministratore consentirà di valutare la struttura che ha alle spalle. Se dispone di un ufficio o lavora a casa, se quella di amministratore è la sua attività principale o se invece lo fa come dopolavoro. I dopolavoristi meglio lasciarli a casa. Elementi questi da valutare in relazione alla dimensione del condominio e alle problematiche in essere.
14) Quali studi ha terminato? Ha frequentato un corso professionale? Ha una polizza assicurativa per responsabilità? Quanti condomini amministra e di che dimensioni? Qual è la sua disponibilità (orari di ufficio, giorni festivi, reperibilità al cellulare….)? Ha problemi a rilasciare nominativi di altri condomini per valutarne la professionalità? Ha almeno una segretaria? Se già ai primi contatti telefonici non è facilmente reperibile meglio non pensarci due volte a scegliere un altro nominativo.
15) Farsi dare una copia di un bilancio tipo e controllare se viene evidenziata la situazione patrimoniale, se vengono riportatele spese da pagare dell'anno in corso e quelle pagate dell'anno precedente, se viene riportata l'elencazione delle spese con l'indicazione del numero fattura e del fornitore. Controllare se le movimentazioni contabili avvengono esclusivamente attraverso conto corrente, se utilizza la via telematica e se è disponibile a fornire la chiave d'accesso, in modalità utente, del medesimo conto corrente.
Alcuni conti correnti on-line, ad es. quelli postali, consentono di creare credenziali di base per visualizzare l’elenco movimenti senza poter effettuare nessuna operazione.
16) Deve garantire correttezza e trasparenza; deve essere paziente e cordiale; deve dare la possibilità ai condomini di visionare le scritture contabili in qualunque momento (su appuntamento) meglio se redige consuntivo per competenza, predisporre assemblea ordinaria entro massimo 90 gg dalla chiusura dell'esercizio annuo; provvedere in modo celere al recupero dei debiti condominiali;
Non deve scomparire durante i lavori e non deve nascondersi dietro a segretarie.
Inoltre, se offre la fideiussione sugli importi gestiti e lotta con i fornitori per ottenere un preventivo migliore meglio non farselo scappare.
17) Informarsi sulle abitudini di intervento ordinario per lavori di piccola entità. Quale fornitore chiama, se è di zona, quanto tempo impiega per intervenire, quali sono le condizioni commerciali in essere con questo fornitore e se opera anche nei giorni prefestivi e festivi.
Pensare di restare, ad esempio, senza acqua , di sabato o domenica è veramente scocciante.
Chiedere inoltre se non ci sono problemi a presentare fornitori di propria fiducia. Un amministratore corrotto difficilmente è disposto a cambiare i fornitori che gli girano soldi sotto banco.
18) Infine, il preventivo deve essere il più dettagliato possibile, elencando tutti i servizi analiticamente con i relativi costi. Dubitare dei preventivi poco trasparenti
(Tratto da condominoweb)
Le nuove attribuzioni dell’amministratore di condominio introdotte dalla riforma
(art. 1130 c.c. nuovo testo)
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza
o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi
trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
